W obecnych czasach funkcjonuje wiele sposobów, by nabyć mieszkanie lub dom. Najczęściej na myśl przychodzą opcje zakupu lokalu mieszkalnego za gotówkę lub kredyt mieszkaniowy, jak również darowizna czy dziedziczenie w spadku. Jednak nieruchomość może zostać przepisana na osobę także w formie umowy o dożywocie. Taka umowa ma przede wszystkim zapewnić właścicielowi nieruchomości spokojną starość, przy gwarancji, że nie straci dachu nad głową oraz otrzyma dożywotnią opiekę. Zatem ujmując rzecz najprościej, umowa dożywocia to przekazanie nieruchomości w zamian za dożywotnią opiekę i utrzymanie.
Czym jest umowa dożywocia
Umowa o dożywocie, potocznie nazywana umową dożywocia, jest rodzajem umowy cywilnoprawnej uregulowanej w art. 908-916 Kodeksu cywilnego. W umowie dożywocia właściciel nieruchomości zobowiązuje się przenieść jej własność na nabywcę. Nabywca w zamian za to zobowiązuje się zapewnić zbywcy lub bliskiej mu osobie dożywotnie utrzymanie. W momencie zawarcia umowy zbywca nieruchomości staję się dożywotnikiem, a nabywca zobowiązanym z umowy.
Cechy umowy o dożywocie
Zgodnie z art. 158 Kodeksu cywilnego zawarcie umowy dożywocia wymaga zachowania formy aktu notarialnego. Brak zachowania formy aktu notarialnego będzie skutkować nieważnością czynności prawnej.
Zobowiązania stron podpisujących umowę dożywocia
Zasady dożywotniego utrzymania na ogół określają strony w umowie dożywocia. Jeśli takie warunki, w tym prawa i obowiązki obu stron, nie zostały doprecyzowane w umowie, na pomoc przychodzi przepis art. 908 § 1 Kodeksu cywilnego. Stanowi on, że w takim wypadku nabywca powinien przyjąć zbywcę jako domownika, dostarczać mu wyżywienia, ubrania, mieszkania, światła i opału, zapewnić mu odpowiednią pomoc i pielęgnowanie w chorobie oraz sprawić mu własnym kosztem pogrzeb odpowiadający zwyczajom miejscowym Obowiązek taki wymaga utrzymywania bliskich stosunków osobistych między stronami umowy dożywocia. Wszelkie poważne zakłócenia w tych stosunkach mogą doprowadzić do zmiany lub nawet rozwiązania umowy o dożywocie.
Umowa o dożywocie może przewidywać również ustanowienie użytkowania na rzecz dożywotnika, służebność osobistą lub rentę.
Dożywocie jest prawem majątkowym osobistym, a co za tym idzie jest niezbywalne i nie podlega dziedziczeniu. Wygasa zatem zawsze na skutek śmierci dożywotnika (art. 908 § 1 Kodeksu cywilnego). Jeśli natomiast zostało ustanowione na rzecz kilku osób, ulega odpowiedniemu uszczupleniu w razie śmierci jednej z nich (art. 911 Kodeksu cywilnego).
Kiedy umowa dożywocia może być rozwiązana
W wyjątkowych sytuacjach umowa dożywocia może zostać rozwiązana, jednak tylko i wyłącznie przez sąd. Co prawda takie sytuacje występują rzadko, ponieważ muszą ku temu wystąpić poważne powody. Należy pamiętać, że zwykły konflikt między dożywotnikiem a nabywcą nie jest argumentem do rozwiązania umowy dożywocia. Aby umowa dożywocia została rozwiązana, muszą być spełnione następujące przesłanki art. 913 § 2 Kodeksu cywilnego:
- między dożywotnikiem a zobowiązanym wytworzą się takie stosunki, że nie można wymagać od stron dalszego pozostawania ze sobą w bezpośredniej ze styczności;
- nabywca nie wywiązuje się ze swoich obowiązków.
Z żądaniem rozwiązania umowy o dożywocie musi wystąpić jedna ze stron, tj. osoba zobowiązana z tytułu dożywocia lub dożywotnik będący zbywcą nieruchomości. Jeśli sąd uwzględni żądanie rozwiązania umowy o dożywocie, to prawo dożywocia wygasa i prawo własności nieruchomości przechodzi z powrotem na dożywotnika.
Podsumowując, umowa dożywocia może stanowić korzyść dla obu stron umowy. Przede wszystkim gwarantuje spokojną starość dożywotnikowi (zbywcy), czyli najczęściej osobom starszym, a szczególnie osobom, które nie posiadają odpowiednich środków finansowych, by utrzymać się samodzielnie. Natomiast, nabywca nieruchomości zyskuje prawo własności do nieruchomości. Jedynym mankamentem takiej umowy mogą być koszty związane ze sporządzeniem i podpisaniem umowy u notariusza.
adwokat Janusz Stefańczyk