Często spotykamy się z sytuacją, gdy dana nieruchomość posiada kilku właścicieli (współwłaścicieli). Taki stan rzeczy wynika na przykład na skutek dziedziczenia albo wspólnego nabycia nieruchomości. Jednak współwłasność może stać się kłopotliwym problemem, w myśl powiedzenia: Wszystko zazwyczaj idzie dobrze, dopóki nie przestanie iść dobrze. Dzieje się tak, szczególnie gdy pomiędzy właścicielami brak jest zgody, w jaki sposób ta nieruchomość ma być zarządzana czy podzielona. Co więc w takim przypadku? Jeśli już sprawdziliśmy, czy dana współwłasność może być prawnie zniesiona, a nie udało nam się rozwiązać tego problemu na drodze polubownej (u notariusza), jedynym rozwiązaniem staje się zniesienie współwłasności na drodze sądowej.
uwagi ogólne – kilka słów o współwłasności
Na początku należy wskazać, że współwłasność ze swej istoty jest stanem nietrwałym, a zatem tymczasowym. Zdarza się, że tak ukształtowany stosunek prawny nie odpowiada współwłaścicielom, którzy wykonując swoje prawo, muszą brać pod uwagę prawa innych osób (współwłaścicieli) do tej rzeczy.
Żądanie zniesienia współwłasności przez Sąd jest jednym z podstawowych praw osób będących współwłaścicielami i jest ono niezbywalne. Jednakże uprawnienie do żądania zniesienia współwłasności może być wyłączone przez czynność prawną na czas nie dłuższy niż lat pięć i w ostatnim roku przed upływem zastrzeżonego terminu dopuszczalne jest jego przedłużenie na dalsze lat pięć; przedłużenie można ponowić (art. 210 § 1 Kodeksu Cywilnego). W sytuacji, gdy wniosek o zniesienie współwłasności, złożony wbrew temu postanowieniu umownemu, podlega oddaleniu jako przedwczesny.
kto może złożyć wniosek o zniesienie współwłasności
Wniosek o zniesienie współwłasności może złożyć każdy ze współwłaścicieli, ale także wierzyciel współwłaściciela, którego prawo do żądania zniesienia współwłasności zostało zajęte w postępowaniu egzekucyjnym (art. 912 § 2 KPC).
Przepis art. 211 KC stanowi zaś, że każdy ze współwłaścicieli może żądać, ażeby zniesienie współwłasności nastąpiło przez podział rzeczy wspólnej, chyba że podział byłby sprzeczny z przepisami ustawy lub ze społeczno-gospodarczym przeznaczeniem rzeczy albo że pociągałby za sobą istotną zmianę rzeczy lub znaczne zmniejszenie jej wartości. Z kolei art. 212 § 2 KC stanowi, iż rzecz, która nie daje się podzielić, może być przyznana stosownie do okoliczności jednemu ze współwłaścicieli z obowiązkiem spłaty pozostałych albo sprzedana stosownie do przepisów Kodeksu postępowania cywilnego.
właściwość sądu, czyli do którego sądu się udać
Sprawy o zniesienie współwłasności nieruchomości należą do wyłącznej właściwości sądu miejsca położenia rzeczy w chwili złożenia wniosku (art. 606 KPC oraz art. 15 KPC w zw. z art. 13 § 2 KPC). Jeżeli nieruchomość jest położona w okręgach dwóch lub więcej sądów, wybór sądu właściwego należy do wnioskodawcy (art. 43 § 2 KPC w zw. z art. 13 § 2 KPC). Właściwym rzeczowo sądem do rozpoznawania spraw o zniesienie współwłasności nieruchomości w pierwszej instancji jest zawsze sąd rejonowy (art. 507 KPC).
zakres procedowania w postępowaniu o zniesienie współwłasności, czyli zniesienie współwłasności nie dotyczy tylko nieruchomości
Zakres roszczeń, które mogą zostać rozpoznane w czasie postępowania o zniesienie współwłasności jest szeroki, nie ogranicza się on wyłącznie do żądania zmierzającego do wyjścia współwłaścicieli z łączącego ich stosunku. Zgodnie bowiem z art. 618 § 1 KPC, w postępowaniu o zniesienie współwłasności sąd rozstrzyga także spory o prawo żądania zniesienia współwłasności i o prawo własności, jak również wzajemne roszczenia współwłaścicieli z tytułu posiadania rzeczy. W przywołanym przepisie ustawodawca przewidział tzw. zasadę kompleksowego rozstrzygania w postępowaniu o zniesienie współwłasności rzeczy sporów związanych z przedmiotem współwłasności, a dotyczących prawa żądania zniesienia współwłasności, prawa własności oraz wzajemnych roszczeń współwłaścicieli z tytułu posiadania rzeczy.
rozstrzygnięcie sądu – w jaki sposób zostaje zniesiona współwłasność
W postępowaniu o zniesienie współwłasności zgodnie z art. 622 § 1 KPC, na sąd nałożony został obowiązek nakłaniania współwłaścicieli do zgodnego przeprowadzenia podziału. W razie złożenia przez wszystkich współwłaścicieli zgodnego wniosku co do zniesienia współwłasności, sąd ma obowiązek wydać postanowienie odpowiadające treści wniosku, jeżeli ponadto zostaną spełnione określone w ustawie wymagania (art. 621 KPC i art. 622 § 2 KPC). W innych zaś wypadkach sąd nie jest związany wnioskiem co do sposobu zniesienia współwłasności, a zatem sposób zniesienia współwłasności zależy od uznania sądu.
Ustawodawca, w Kodeksie cywilnym, przewidział trzy sposoby zniesienia współwłasności: 1. przez podział fizyczny rzeczy; 2. przyznanie całej rzeczy jednemu ze współwłaścicieli z obowiązkiem spłaty pozostałych; 3. sprzedaż rzeczy stosownie do przepisów postępowania cywilnego, a następnie podział sumy uzyskanej ze sprzedaży.
- Zniesienie współwłasności przez podział fizyczny rzeczy
Zgodnie z art. 623 KPC, gdy brak jest podstaw do wydania postanowienia na podstawie zgodnego wniosku, preferowanym przez ustawodawcę sposobem wyjścia ze współwłasności jest dokonanie podziału fizycznego rzeczy wspólnej (nieruchomości) poprzez wydzielenie części nieruchomości odpowiadających wartościom udziałów współwłaścicieli, przy uwzględnieniu jednakże wszystkich okoliczności mających wpływ na sposób podziału zgodnie z interesem społeczno-gospodarczym. Podział fizyczny jest podstawowym i preferowanym przez prawo sposobem zniesienia współwłasności. Często podział fizyczny nieruchomości, ze względu na tzw. „społeczno-gospodarczy interes”, może prowadzić do niezachowania proporcji pomiędzy wartością udziału a wartością wydzielonych części. Wtedy dysproporcje te powinny zostać wyrównane stosownymi dopłatami (art. 623 KPC). Wysokość dopłat zasądzanych przez sąd powinna zostać ustalona przy uwzględnieniu wysokości udziału współwłaścicieli w nieruchomości będącej przedmiotem postępowania i ewentualnie nakładów (wydatków) współwłaścicieli na przedmiot współwłasności oraz po rozliczeniu wynagrodzenia za korzystanie z rzeczy. - Zniesienie współwłasności przez przyznanie całej rzeczy jednemu ze współwłaścicieli z obowiązkiem spłaty pozostałych
Z kolei, jeżeli sąd znosi współwłasność przez przyznanie nieruchomości jednemu ze współwłaścicieli, rozstrzygnięcie o tym, któremu z nich należy przyznać na własność w naturze całą rzecz, powinno być poprzedzone rozważeniem usprawiedliwionych interesów wszystkich uprawnionych. - Zniesienie współwłasności przez sprzedaż rzeczy stosownie do przepisów postępowania cywilnego, a następnie podział sumy uzyskanej ze sprzedaży
Ostatnim z możliwych sposobów zniesienia współwłasności nieruchomości jest jej sprzedaż stosownie do przepisów Kodeksu postępowania cywilnego. Zanim sąd postanowi o zastosowaniu tego sposobu wyjścia ze współwłasności, powinien wyjaśnić współwłaścicielom następstwa tego wyboru, które polegają m.in. na tym, że sprzedaż może nastąpić także dopiero podczas drugiej licytacji, co oznacza, że uzyskać mogą jedynie 2/3 części oszacowanej wartości (art. 1066 KPC w zw. z art. 942 i n. KPC oraz art. 965 KPC, art. 983 KPC), a oprócz tego kwotę tę pomniejszają wysokie koszty egzekucyjne, gdyż sama opłata komornicza wynosi 15% tej wartości. Oszacowania nieruchomości przy tym sposobie zniesienia współwłasności dokonuje powołany przez komornika biegły uprawniony do szacowania nieruchomości na podstawie odrębnych przepisów (art. 948 i n. KPC).
wysokość opłaty od wniosku o zniesienie współwłasności
Od wniosku o zniesienie współwłasności pobiera się opłatę w kwocie 1000 zł, jeżeli jednak wniosek zawiera zgodny projekt zniesienia współwłasności, pobiera się opłatę stałą w kwocie 300 zł.
adwokat
Janusz Stefańczyk