W dzisiejszych czasach coraz częściej decydujemy się na zakup nieruchomości nie z rynku wtórnego, lecz w tzw. „stanie deweloperskim”. Zarówno nabycie tej pierwszej, już „gotowej”, jak i kupując nieruchomość od dewelopera, czyli „do własnego wykończenia” zobowiązani jesteśmy do podpisania stosownych umów oraz przestrzegania praw i obowiązków z nich wynikających. Warto więc już od początku wiedzieć jakie są różnice pomiędzy umową przedwstępną a umową deweloperską sprzedaży nieruchomości.
Zasadniczo podstawowa różnica pomiędzy umową deweloperską a umową przedwstępną wynika z treści wzajemnych zobowiązań, które są określone w umowach.
UMOWA DEWELOPERSKA
Umowa deweloperska jest umową nazwaną uregulowaną w Ustawie z dnia 16 września 2011r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego. Umowę zawiera się w formie aktu notarialnego. Zatem, umowa deweloperska ma co do zasady zadanie ochrony praw nabywców jako, że zanim powstanie nieruchomość, cała inwestycja obarczona jest dużym ryzykiem i brakiem pewności jej ukończenia.
Stronami umowy deweloperskiej są deweloper (przedsiębiorca) i nabywca (osoba fizyczna). W umowie deweloperskiej deweloper zobowiązuje się po zakończeniu przedsięwzięcia deweloperskiego do ustanowienia odrębnej własności lokalu mieszkalnego i przeniesienia własności tego lokalu na nabywcę, bądź do przeniesienia na nabywcę własności wybudowanego domu jednorodzinnego. Natomiast nabywca zobowiązuje się do zapłaty ceny nabycia tego prawa.
UMOWA PRZEDWSTĘPNA
Umowa przedwstępna sprzedaży nieruchomości jest zawierana pomiędzy sprzedawcą a kupującym, poprzedza zawarcie umowy sprzedaży i spełnia funkcję zabezpieczającą strony umowy. Umowa musi zawierać istotne warunki przyrzeczonej umowy sprzedaży nieruchomości i zapewnić jej zawarcie w przyszłości. Umowę sporządzić można zarówno w zwykłej formie pisemnej, jak i w formie aktu notarialnego. Zawarcie umowy przedwstępnej sprzedaży nieruchomości w formie aktu notarialnego gwarantuje przyszłemu nabywcy dochodzenie zawarcia umowy przyrzeczonej na drodze sądowej, natomiast w przypadku sporządzenia umowy w zwykłej formie pisemnej takiej możliwości nie ma. W przypadku, gdy sprzedawca uchyla się od zawarcia umowy przyrzeczonej, kupujący może żądać jedynie odszkodowania.
KIEDY ZAWIERAMY UMOWĘ DEWELOPERSKĄ, A KIEDY UMOWĘ PRZEDWSTĘPNĄ
Istotną kwestią jest na pewno to, że umowa deweloperska w odróżnieniu od umowy przedwstępnej zawsze zawierana jest przed dniem powstania nieruchomości.
Umowę deweloperską zawiera się na etapie prowadzenia budowy, lub gdy ta jeszcze się nie rozpoczęła. Sporządzana jest przed dniem powstania lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego.
Umowa przedwstępna sprzedaży nieruchomości może dotyczyć zarówno budynków lub lokali będących w budowie, jak i już oddanych do użytku.
CO POWINNA ZAWIERAĆ UMOWA DEWELOPERSKA A CO UMOWA PRZEDWSTĘPNA
Zgodnie z przepisami Kodeksu cywilnego, umowa przedwstępna powinna określać istotne postanowienia umowy przyrzeczonej. W przypadku umowy przedwstępnej sprzedaży nieruchomości, będzie to co najmniej: określenie stron, przedmiotu umowy, ceny i terminu jej zapłaty, terminu zawarcia umowy przyrzeczonej oraz terminu wydania przedmiotu umowy. W przypadku umowy deweloperskiej istotne elementy określa art. 22 Ustawy deweloperskiej. Możliwość dowolnego kształtowania treści umowy deweloperskiej jest ograniczona, gdyż postanowienia mniej korzystne dla nabywców aniżeli ustawowe są nieważne, a w ich miejsce stosuje się odpowiednie regulacje Ustawy deweloperskiej.
PRAWO ROZWIĄZANIA I ODSTĄPIENIA OD UMOWY
Umowa przedwstępna sprzedaży nieruchomości może być rozwiązana za porozumieniem stron, jednak niezbędna jest do tego zgoda obu kontrahentów. Kupujący może zapłacić na rzecz sprzedawcy zadatek będący środkiem dodatkowego zabezpieczenia wykonania umowy przedwstępnej. W przypadku braku odmiennego zastrzeżenia umownego albo zwyczaju, zadatek dany przy zawarciu umowy ma to znaczenie, że w razie niewykonania umowy przez jedną ze stron, druga strona może bez wyznaczenia terminu dodatkowego od umowy odstąpić i otrzymany zadatek zachować, a jeżeli sama go dała, może żądać sumy dwukrotnie wyższej.
Jeżeli dojdzie do zawarcia umowy sprzedaży nieruchomości zgodnie z postanowieniami umowy przedwstępnej, wówczas zadatek zaliczany jest na poczet ceny sprzedaży. Strony mogą również postanowić, że jednej lub obu stronom przysługiwać będzie w ciągu oznaczonego terminu prawo odstąpienia od umowy przedwstępnej sprzedaży nieruchomości.
Umowa deweloperska może być rozwiązana za porozumieniem nabywcy i dewelopera.
W przypadku umowy deweloperskiej prawo odstąpienia zostało uregulowane w Ustawie deweloperskiej.
Nabywca ma prawo odstąpić od umowy deweloperskiej:
- jeżeli umowa deweloperska nie zawiera wszystkich ustawowo wymaganych elementów;
- jeżeli informacje zawarte w umowie deweloperskiej nie są zgodne z informacjami zawartymi w prospekcie informacyjnym lub w załącznikach, za wyjątkiem zmian, które nastąpiły w treści prospektu informacyjnego lub załączniku w czasie pomiędzy doręczeniem prospektu informacyjnego wraz z załącznikami, a podpisaniem umowy deweloperskiej, a w treści umowy deweloperskiej postanowienia wynikające z tych zmian zostały podkreślone wyraźnie w sposób jednoznaczny i widoczny;
- jeżeli deweloper nie doręczył prospektu informacyjnego wraz z załącznikami;
- jeżeli informacje zawarte w prospekcie informacyjnym lub w załącznikach, na podstawie których zawarto umowę deweloperską, są niezgodne ze stanem faktycznym i prawnym w dniu podpisania umowy deweloperskiej;
- jeżeli prospekt informacyjny, na podstawie którego zawarto umowę deweloperską, nie zawiera informacji określonych we wzorze prospektu informacyjnego stanowiącego załącznik do Ustawy deweloperskiej;
- w przypadku nieprzeniesienia na nabywcę prawa własności lokalu mieszkalnego albo prawa własności nieruchomości zabudowanej domem jednorodzinnym lub użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej i własności domu jednorodzinnego na niej posadowionego stanowiącego odrębną nieruchomość,
w terminie określonym w umowie deweloperskiej.
Deweloperowi przyznano prawo odstąpienia od umowy deweloperskiej jedynie w dwóch przypadkach:
- w razie niespełnienia przez nabywcę świadczenia pieniężnego w terminie lub wysokości określonej w umowie deweloperskiej, mimo wezwania nabywcy w formie pisemnej do uiszczenia zaległych kwot w terminie 30 dni od dnia doręczenia wezwania, chyba że niespełnienie przez nabywcę świadczenia pieniężnego jest spowodowane działaniem siły wyższej;
- niestawiennictwa nabywcy do odbioru lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego lub podpisania aktu notarialnego, pomimo dwukrotnego doręczenia wezwania w formie pisemnej w odstępie co najmniej 60 dni, chyba że niestawienie się nabywcy jest spowodowane działaniem siły wyższej.
Zabezpieczeniem wykonania umowy dla stron jest obowiązek posiadania przez dewelopera zamkniętego mieszkaniowego rachunku powierniczego lub otwartego mieszkaniowego rachunku powierniczego i gwarancji ubezpieczeniowej, a umowa deweloperska musi zawierać szczegółową informację w tym zakresie. Obowiązek taki nie istnieje w przypadku zawarcia umowy przedwstępnej sprzedaży nieruchomości, a strony mają większą swobodę w uregulowaniu zabezpieczenia wykonania umowy zarówno przez sprzedawcę, jak i kupującego.